Holding patrimonial: quanto muda no imposto dos aluguéis?
Informe os aluguéis, as suas outras rendas e o que custa montar e manter a holding. A conta compara o imposto do ano na pessoa física e numa holding do lucro presumido, já com o IR mínimo de 2026, e mostra em quanto tempo a economia paga a montagem.
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Sucessão, ITCMD e os outros custos da holding
A conta acima olha o imposto dos aluguéis. A holding costuma ser montada também pela sucessão, e é aí que 2026 e 2027 mudam o cenário. Situação em outubro de 2026.
O ITCMD já mudou em 2026
Desde janeiro, pela Lei Complementar 227, o imposto sobre herança e doação é cobrado pelo valor de mercado. Na doação de quotas, a base sai de uma avaliação que leva os imóveis a mercado, e não mais do valor contábil, de onde vinha a economia da holding nesse imposto. A aplicação antes de cada estado mudar a própria lei ainda é discutida na Justiça.
Em 2027, a alíquota pode subir
Os estados são obrigados a adotar alíquotas progressivas, com teto de 8%. Lei estadual aprovada em 2026 só vale a partir de 2027, e alguns meses depois se sair no fim do ano. Em São Paulo, a alíquota segue em 4%, com projetos na Assembleia nas duas direções. Doar em 2026 trava a alíquota de hoje, mas não a base, que já é a de mercado; e doações ao mesmo herdeiro passam a ser somadas.
O custo do inventário
Sem planejamento, os imóveis passam por inventário: ITCMD, honorários de 6% do monte-mor na tabela de referência da OAB/SP, custas e meses de espera. A holding só evita o inventário das quotas doadas em vida, em geral com reserva de usufruto.
A montagem vai além do ITBI
Advogado, contador, Junta Comercial, registro de cada imóvel no cartório e, a cada doação de quotas, o laudo de avaliação. Os imóveis podem entrar pelo valor da declaração de IR, sem ganho de capital; por valor maior, a diferença paga de 15% a 22,5%. O ITBI depende da prefeitura e de um julgamento no STF (Tema 1.348) sobre holdings de aluguel.
Vender um imóvel de dentro da holding
A venda passa a ser tributada pela empresa, com regras próprias, e as isenções da pessoa física deixam de valer, como a de quem usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
Manutenção, todos os meses
Contador, declarações da empresa, certidões e taxas municipais enquanto a holding existir. A conta acima usa o valor que você informou.
A reforma do consumo, a partir de 2027
A CBS substitui PIS e Cofins em 2027, e o IBS entra aos poucos entre 2029 e 2033. O aluguel tem redução de 70% nas alíquotas, mas, terminada a transição, o imposto da holding sobre ele tende a passar dos 3,65% de hoje. Na pessoa física, só passa a pagar quem tem mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel no ano.
Lucros acima de R$ 50 mil no mês
Desde 2026, a holding retém 10% sobre o total que distribuir no mês a quem passar desse valor. É antecipação do IR mínimo e se acerta na declaração; a conta acima já considera o mínimo.
Montar a holding é trabalho de advogado e contador. O meu papel é levantar o patrimônio e fazer a conta de quanto cada caminho custa, para essa conversa começar do ponto certo.
Na pessoa física, os aluguéis entram na tabela anual de 2026 por cima das suas outras rendas tributáveis, descontadas as despesas que a lei deixa abater, como IPTU, condomínio e a taxa da imobiliária, quando pagos por você.
Na holding do lucro presumido, PIS e Cofins levam 3,65% do aluguel, e IRPJ e CSLL incidem sobre 32% dele: 11,33% no total, mais o adicional de IRPJ quando essa base passa de R$ 240 mil no ano. Acima de R$ 5 milhões de receita no ano, a presunção sobe para 35,2% (Lei Complementar 224/2025). O lucro que sobra, depois das despesas e da manutenção, é distribuído a você.
O IR mínimo da Lei 15.270/2025 alcança quem passa de R$ 600 mil de renda no ano, somando salários, aluguéis e dividendos, e chega a 10% em R$ 1,2 milhão. O IR da declaração desconta dele. Para quem já recebe muitos dividendos, o aluguel na pessoa física pesa menos do que parece, porque o IR dele abate o mínimo, e o lucro da holding entra no mínimo sem nada para abater.
A conta é de um ano, por pessoa, sem deduções como dependentes e saúde, e sem o redutor do IR mínimo para lucros de empresas do lucro real. Casal que divide os imóveis faz a conta com a parte de cada um.
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Fazer meu planejamentoSimulação educacional, com as premissas que você informou. Não é recomendação de investimento, de produto ou de seguro. O resultado real depende de impostos, custos, inflação e do comportamento do mercado.